Barrios cerrados. Los precios por zona y los nuevos códigos para los alquileres de verano

La fiebre por alejarse del ruido provocó, en las últimas dos temporadas de verano, un boom en la demanda de los alquileres temporarios de propiedades en el verde, un refugio en medio de las restricciones por la pandemia. En 2023, el panorama se anticipa distinto: con todos los destinos ya liberados, no se pagarán cifras siderales para vacacionar en barrios cerrados, pero justamente por esa razón puede resultar una opción atractiva, sobre todo para algunas familias.

En 2020 y en 2021, los propietarios que se movieron rápido cerraron contratos de alquiler “al mejor postor” con alquileres que, en algunos casos, hasta triplicaron los valores que se pagaban antes de la irrupción del Covid-19. La pandemia marcó un punto de inflexión en la vida de las personas, que ahora eligen casi minuto a minuto cómo quieren disfrutar el presente. La conexión con la naturaleza se transformó en una prioridad.

El verano pasado, Cristian se animó a alquilar por primera vez su casa de 260 metros cuadrados ubicada en el barrio cerrado Ayres Plaza. Cobró US$17.000 por diciembre, enero y febrero, y se mudó a una vivienda de 120 metros en medio del campo sin calefacción. “En el verano soportás todo. Fue un cambio de aire, vivimos en otro lugar y aprovechamos ese dinero para hacer la pileta y arreglar detalles de mantenimiento de nuestra casa”, recuerda. Este año, en cambio, no la ofrecerá al mercado.

Paul Reynols es el dueño de la inmobiliaria que lleva su apellido y un adepto, desde hace años, a alquilar su casa de 450 metros sobre el lago, ubicada en La Isla de Nordelta, donde vive todo el año. En su caso, señala que tuvo pocas malas experiencias y que la motivación trasciende lo económico. “También es una forma de practicar el desapego, renovarte, vivir en otro entorno, cambiar”, explica el hombre que en alguna oportunidad también se mudó a una propiedad más modesta mientras los inquilinos disfrutaban de su extenso parque.

Reynols asegura que le resulta atractiva la filosofía de tratar al inquilino casi como a un huésped, siempre cambia algo de la casa antes de que ingrese: desde los cubrecamas y las almohadas hasta los azulejos del baño. “Lo disfruto y además siempre utilizo el dinero del alquiler para mejorar la propiedad”, relata.

A diferencia de los años de la pandemia, hoy la tendencia por vacacionar en el verde cerca de la ciudad pierde fuerza. “Sin encierro”, los inquilinos tienen otras opciones para disfrutar de las vacaciones. “La gente vuelve a la montaña, la playa y los que pueden viajan al exterior”, afirma Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades.

En este contexto, quienes tradicionalmente alquilaron su casa todas las temporadas de verano asumen, de a poco, que que los precios desproporcionados de los últimos dos años ya no son convalidados por el mercado. “Hoy la demanda se acota sobre todo a familias con hijos chicos que no quieren ir a la playa, aquellas que están esperando un bebé o gente que está con un tratamiento médico. También los que no pueden tomarse los 30 días de vacaciones y aprovechan la casa los otros 15 días del mes”, detalla Igarzabal. Gonzalo Urdapilleta, director de la inmobiliaria Teresa Urdapilleta, suma los que prefieren pagar, por ejemplo, US$5000 (que es el mismo valor al que se alquila una quincena de enero por una casa modesta en Costa Esmerada) e instalarse el mes completo en un barrio cerrado cerca de la ciudad de Buenos Aires.

Un capítulo aparte son los argentinos expatriados que vienen a pasar las fiestas y se quedan durante enero en la Argentina. Este es el perfil más deseado por los dueños de las casas, reconoce Urdapilleta. “Son búsquedas muy específicas, en general, en los barrios en donde viven sus padres o amigos, y quieren la casa desde el 20 de diciembre. Son los que pagan los tickets más altos”, indica el broker que solo trabaja con referidos.

Tras una temporada 2022 caracterizada por una alta demanda y poca oferta, los primeros indicios de lo que viene anticipan un verano con menos euforia por alquilar temporariamente en barrios cerrados. “Si bien a esta altura del año, en general, siempre hay mucho más movimiento por consultas, notamos que recién ahora estamos comenzando a recibirlas”, advierte Soledad Ramos, directora de L.J Ramos, quien agrega que está teniendo más interesados por alquileres de periodos cortos: de entre 15 y 20 días y casas que, por ese período, no superen los US$3000.

“Este año estamos haciendo publicidad para pedir casas porque muchas de las que se alquilaban cerraron contratos por uno o dos años en la pandemia”, comenta Gustavo Iglesias, director de Gabriela Iglesias Propiedades, la empresa que maneja el mercado de zona norte, principalmente Nordelta y emprendimientos de las zonas aledañas.

Los dueños de las propiedades están mal acostumbrados porque en 2021 las consultas arrancaron a mediados de año. “Ahora se volvió a la normalidad y comienzan en septiembre. Los llamados vienen lento, mientras destinos como Marayuí, Costa Esmeralda y Costa Brava en Florianópolis ya están full”, observa Horacio Benvenuto, gerente general en Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, que alquila inmuebles en el área de Tigre y Pilar.

“La demanda de enero y febrero de la temporada pasada se dio por la explosión de casos de Covid que hubo sobre fin de año. Ahora la gente ya sabe que tiene la opción de irse a otros lugares del país”, dice Reynols. Este es uno de los fenómenos que se anticipan para 2023: los argentinos comenzaron a conectar con los paisajes, la geografía local y la posibilidad de descubrir la Argentina.

Si bien es muy temprano para sacar conclusiones –las consultas pueden arrancar con los primeros días de calor -, los agentes inmobiliarios adelantan que se volvió a la radiografía del mercado de alquileres temporarios que existía antes de la pandemia, sin contratos a valores exacerbados ni inquilinos desesperados por la pileta. “Las publicaciones arrancaron con valores 20 por ciento más altos que los de la temporada pasada, pero la dinámica está anticipando que deberían mantenerse los del verano de 2022″, analiza Igarzabal.

En números concretos, en zona norte se consiguen para enero casas desde US$2500 hasta mansiones por US$15.000 y US$20.000. Desde hace años, Nordelta es la vedette. “Alquilar una casa con cuatro dormitorios ubicada en los barrios más caros, como La isla, Castores, el Golf o Lagos del Golf, arranca en los US$8000 o US$10.000″, detalla Iglesias. La misma propiedad, en febrero se alquila por un 25 por ciento menos, aclara.

“Los valores dependen muchísimo del barrio y ubicación”, precisa Ramos. Por ejemplo, una casa al lago en Santa Barbara en enero defiende valores entre los US$6000 y los US$8000. “Mientras que una propiedad en lote interno de buenas características arranca en los US$4000″, compara.

En Pilar se pueden encontrar opciones desde US$3500 por casas con detalles de mantenimiento y US$5500 para aquellas bien equipadas y decoradas ubicadas en barrios como Martindale, Las Liebres y Mayling. “Pero si es una casa con vista al golf y al agua los valores de los contratos comienzan en US$6000″, aclara Benvenuto, y resalta otro cambio: en 2023 volverá la diferencia de precio del 15 y 20 por ciento entre enero y febrero, que se había desdibujado los últimos dos veranos.

Por otra parte, y para abaratar costos, una tendencia de estos tiempos es que se junten dos familias de amigos o parientes para alquilar la propiedad los tres meses y se turnen en el uso. En estos casos, el ahorro en el alquiler puede alcanzar el 25 por ciento, aunque el desembolso inicial de dinero es mayor.

La semana de las fiestas de fin de año, como hay poca oferta, defiende bien el precio. Proporcionalmente, suelen cerrarse a los mismos valores que en enero. “Alquilar una buena casa en la segunda quincena de diciembre puede costar US$4500″, afirma Reynols.

Una modalidad que trajo la pandemia y llegó para quedarse es que los contratos se pagan en dólares billete, cash. Antes de 2020, los alquileres temporarios se ofrecían en esa moneda, pero se terminaban abonando en pesos, al valor del blue. Otro efecto de los años de Covid es la ampliación de la temporada: ahora también se alquila diciembre por el avance del home office.

Entre tanto cambio, los propietarios de estas casas comienzan a proyectar sus vacaciones y la duda que surge es cuál es el mejor momento para “bajar el martillo”. “No siempre esperar es el mejor negocio”, aclara Igarzabal.

A diferencia de las dos últimas dos temporadas en las que cerraron mejores condiciones de contratos aquellos que aguardaron hasta último momento para alquilar, este año la regla es inversa. “Cuando esperás te ponés en manos de la demanda”, advierte Reynols, quien publicó su casa en la Isla en Nordelta hace dos semanas y todavía no tuvo consultas. “Eso da una pauta de cómo está el mercado. En estos casos hay que ser reactivo y analizar rápido si el precio es el correcto”, agrega el broker, y da algunas máximas: en un aviso de venta, siete visitas sin una reserva es un indicio de que el valor no es el correcto, mientras que en un alquiler temporario, se reduce a tres.

A la hora de analizar qué se busca, los brokers inmobiliarios detallan que los inquilinos quieren una casa cómoda con buen jardín, pileta y galería. En definitiva, lo que no tienen en su departamento de la ciudad. “La gente está buscando cómo disfrutar el verano y prioriza el entorno, lo que ofrece el destino”, agrega Reynols. De todas formas, aconsejan consultar a qué servicios puede acceder el inquilino. “Hay que dejar plasmado en el contrato si es apto para mascotas, si se pueden utilizar el SUM, las canchas de tenis, el golf y hasta si hay limitaciones a la hora de recibir visitas”, enumera Verónica Sulsen, de Dic, quien comercializa propiedades en barrios como El Cantón, Nordelta, Puertos y Pilar del Este.

En este punto, Urdapilleta recuerda a los propietarios: “Si te alquilan una casa es para vivirla, van a realizar asados, recibir gente, organizar reuniones sociales y tal vez fiestas”.

El fogonero y las grandes cocinas integradas, estrellas de la pandemia, ya no son una exigencia. Pero sí se consulta sobre los amenities que tiene el barrio: la colonia de vacaciones y la buena infraestructura deportiva con canchas de tenis y de fútbol ganan entre las preferencias.

La cercanía a Buenos Aires es otro punto clave: el límite es el kilómetro 40 de la Panamericana. “Después de esa distancia, los precios disminuyen entre 10 y 15 por ciento, aunque es difícil generalizar porque también depende de la calidad del barrio”, aclara Benvenuto.

Para quienes buscan una experiencia más disruptiva, Daniela Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, cuenta que Santa Mónica, el barrio cerrado náutico ubicado frente a San Isidro, al que se accede tras 15 minutos de navegación, tiene casas que se ofrecen en enero desde US$3000 hasta US$7000, valores que bajan 30 por ciento en diciembre y febrero. “Ya se alquiló el 25 por ciento de las 12 casas que hay en oferta. Muchos de los dueños las rentan para cubrir los gastos anuales”, detalla el broker.

En zona sur y zona oeste nunca fue tendencia el alquiler temporario en barrios cerrados, por lo que no hay una diferencia marcada con años anteriores. Ignacio O´Keefe, director de la inmobiliaria homónima, una de las más grandes del sur, explica: “a diferencia de lo que pasa en el Norte, los propietarios prefieren prestar la casa a algún amigo o familiar y no acostumbra a alquilarla por el verano. En mi historia, cerré sólo tres o cuatro contratos temporarios”. El broker no entiende las razones pero lo marca como una de las tendencia.

La demanda de dormis y departamentos en los complejos de condominios, que también fueron muy requeridos en las últimas dos temporadas de verano, se enfría. Además, no son pocos los casos en los que fueron ocupados por largos períodos. Para parejas separadas que viven en barrios cerrados resultan una solución: es habitual que el hombre, por lo general, se instale en una de estas viviendas para seguir cerca de los hijos. “La realidad es que quien quiere verde para el verano busca el parque y la pileta”, agrega Benvenuto.

Iglesias da algunas referencias de precios: un departamento de tres dormitorios puede alquilarse temporalmente en enero por US$1500 y US$2000; de dos, entre US$1000 y US$1200 y los más pequeños desde los US$600.

Entre los interesados hay algunos pocos casos de familias que aprovechan el verano para hacer una diferencia económica, alquilan su propia casa y se mudan a uno de estos departamentos.

En definitiva, si bien el verde mantiene la magia, el mercado de alquileres temporarios en barrios privados se reacomoda con más opciones para disfrutar del calor.